拆迁设备补偿价格鉴证探讨
目前 ，随着城市建设发展与提升改造的需要 ，政府和开发商对于城区内外规划在拆迁范围内的建筑物、构筑物和地上附着物进行拆迁。这里面不仅涉及到居民住宅 、机关单位和企事业办公楼、商业营业楼、工业生产厂房，而且还涉及到众多的机器设备。对于城市的拆迁，政府一般主要依据《城市房屋拆迁管理条例》，在房屋拆迁评估中，由于人员、资质的限定，我们价格鉴证机构往往无法争取到该项业务。但有些拆迁补偿工作，根据《城市房屋拆迁管理条例》和政府制定的相关的拆迁补偿文件和标准，很难确切的量化执行。有些拆迁方和被拆迁方之间很难达成一致的拆迁补偿协议。这便会请价格认证机构介入，让价格鉴证人员对被拆迁的实物资产做出客观、公正、公平的价格鉴证，以共双方参考。而房地产价格评估机构往往不具有机器设备评估的资质及专业知识，这就为我们价格认证提供广阔的市场前景。
最近三年来，由于我们所在的城市建设发展与提升改造的需要，我们承办了一部分机器设备的拆迁补偿的价格鉴证。在实际价格鉴证工作中，我们遇到了一些问题，由此也积累了一定的经验。在此，我们将在机器设备拆迁补偿价格鉴证中获得的一点认识和想法做一阐述，算是对机器设备拆迁补偿价格鉴证的初步探讨 。
一、机器设备拆迁补偿价格鉴证中所面临的问题 ：
1、对机器设备拆迁补偿价格含义的确定
机器设备拆迁补偿价格的含义，我们认为有狭义和广义之分。狭义的机器设备拆迁补 偿价格就是指机器设备的搬迁费用 ，即在设备搬迁过程中因拆卸、包装、运输、安装、调试等所花的费用、以及原设备基础的尚存价值的损失，也就是假定设备从甲地拆下来安装到乙地在保证其正常工作状态和运行性能的前提下所花费的客观合理的直接费用 。而广义的机器设备拆迁补偿价格则是在狭义的机器设备拆迁补偿价格的基础上，再考虑因拆迁而造成的间接经济损失，即拆迁期间停产、停业损失及安置补助。一般地来说，因拆迁而造成的间接经济损失，拆迁双方通过协议来解决。因此，我们主要从事的是狭义的机器设备拆迁补偿价格鉴证。
2、实际价格鉴证操作中受拆迁当事人的利益冲突的影响
承接的价格鉴证业务多为拆迁双方存在争议的、情况复杂、专业性强的设备的拆迁补偿价格鉴证。同时，因拆迁当事人利益 的冲突对价格鉴证工作带来难度，使实 际价格鉴证操作受到影响。被拆迁人为了取得更多的拆迁补偿，对拆迁人和价格鉴证人员现场不易把握的隐蔽工程或特殊设备等会提出各种要求增加补偿的理由和苛刻条件，有的甚至有意不提供应当提供的资料数据，这无疑是对价格鉴证人员顺利完成价格鉴证工作的挑战。
二、 拆迁价格鉴证中机器设备的分类
在机器设备拆迁时的价格鉴证中，一般是由委托方先行提出，然后再与价格鉴证人员商洽后确定。由于在不同的情况下，机器设备拆迁时价格鉴证的对象是不同的，因此，应将拆迁的机器设备做一个简单的分类 ：
1、按机器设备能否拆卸可分为可拆卸设备与不可拆卸设备 ；
2、按机器设备是否需要安装可分为需要安装设备与不需要安装设备；
3、按机器设备拆迁所涉及的相关费用和损失，与机器设备重置成本相比较的结果，可分为可搬迁设备与不可搬迁设备 ；
4、按机器设备拆卸后能否保持原有的功能与技术指标，可分为可保持原有的功能设备与不能持原有的功能；
5、按政策法规所规定的机器设备可否继续使用运行，可分为允许继续运行的设备与不允许继续运行的设备。
需要注意的是，将不能保持原有功能的机器设备归为不可搬迁设备时应当慎之又慎。因为，对不可搬迁设备所需价格鉴证的是设备的一次性损失，其损失价值应该是设备的价格鉴证价值扣除其被拆除后的可变现净值。
三、机器设备拆迁价格鉴证方法的探讨
在价格鉴证工作中，我们主要使用三大方法是市场比较法、收益法和成本法，而机器设备拆迁价格鉴证是受客观和现实条件的制约 。
1、因机器设备拆迁费用的大小主要受拆迁期限、搬迁距离及设备类别和性质的影响，并且设备拆迁行为往往千差万别、一般不具备可比案例，因此，对机器设备拆迁价格鉴证一般不宜采用市场比较法，或者说它的使用比较少。但是，笔者认为，有些情况下另外，市场比较法可以作为一种辅助验证的方法。
2、机器设备拆迁费用作为一成本项目，而非资产项目，其获利性根本无从谈起，因此，对设备搬迁费用的价格鉴证不能采用收益现值法进行。
3、对机器设备拆迁的价格鉴证往往采用成本法 (亦称成本累加法、成本加和法 )。按理论上讲，机器设备的拆迁补偿价值是假定设备从甲地拆下来安装到乙地在保证其正常工作状态和运行性能的前提下所花费的客观合理的直接费用。但是，在实际上存在不可搬迁设备。因此，采用成本法价格鉴证机器设备拆迁补偿的价值时可以从两种情况来测算：一是不可搬迁设备的拆迁价格鉴证，一是可搬迁设备的拆迁价格鉴证。下面对此做一探讨。
4、不可搬迁设备的拆迁价格鉴证
采用成本法的公式是： 不可搬迁设备的一次性补偿价值 =设备重置全价X综合成新率一设备可变现净值 其中 ：a对于外购设备：设备重置全价=外购市价+运杂费+安装调试费+大型设备的资金成本 b对于自制设备：设备重置全价=设备制造成本+应摊期间费用+安装调试费+设备 的资金成本 +应计税费 +合理利润
在测算不可搬迁设备的补偿价值时需要注意和应该作出说明的是，如果设备由被拆迁人自行拆除，被拆迁人获得设备可变现净值的情况下，就使用以上的公式 。如果设备 由拆迁人来拆除，拆迁人获得设备可变现净值的情况下，就应该将以上的公式改为：不可搬迁设备的一次性补偿价值=设备重置全价X综合成新率，即视同拆迁人购买被拆迁设备 。
5、可搬迁设备的拆迁价格鉴证
可搬迁设备的补偿价值=拆卸费+运杂费+安装费+调试费+设备基础损耗费+合理损耗费 +试运转费
其中：运杂费 =运输费 +装卸费 +包装费 +运输保险费 合理损耗费 =拆除损耗费 +其他损耗费
可搬迁设备的补偿价值是由各种费用组成的，在价格鉴证时要根据实际情况给予合理计取。大量的小型设备购置时只有极少的运杂费 ，也不计安装调试费 ，因此，在价格鉴证时可针对具体情况酌情合理确定。大中型或专用设备以及生产线在 购置时，其运杂费、安装调试费、资金成本等一般都计人其账面原值 。在确定拆迁费用时要根据不同情况来 客观合理的计取 。如果根据账面价值组成和价格鉴证时点查询情况能客观的分出其费用 ，则针对委估设备合理计取拆迁补偿价值。如果，设备的运输费、安装调试费含在购置价值中，即这些费用由供应商负责，那么在确定费用时要查 核原设备购置合同的具体条款或向供应商咨询。
在具体测算机器设备拆迁补偿价格时 ，我们一般采用两种方法。第一种方法是根据设备的实际账面价值中的费用和价格鉴证时点查询的情况 ，做以客观分析，合理计取其各种费用，将它们累加，得出机器设备的拆迁补偿价值。第二种方法是参照《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》、《资产评估常用数据参考手册》等资料中的各种费率 ，将应该计取 的费率跟相应 的设备基价相乘，得到应该计取的费用，求和，也可以得出机器设备的拆迁补偿价值 。然后将 两种方法所得出的拆迁补偿价值进行比较，调整，或者加权求和确定。一般以第一种方法得到的数值为主 。
消防设施、供电设施、供水设施等设备的安装调试费与运杂费，是受国家和行业相关规定限制的。此类设备的安装调试费与运杂费，应该按照 国家和行业相关规定，或者 由相关部门出面，经多方协商确定，而不能只是简单的根据一些费率来确定 。 有些机器设备，如衡器、压力容器、计量仪器等，一经拆迁，重新使用就需要进行新 的检验和标定 ，而这方面花费的检 验费，在价格鉴证时，一定要按照国家规定的相关收费标准中的检验费来加到拆迁补偿价值中去。一般情况下，在测取机器设备的拆迁费用或费率时，在许可的范围内应就高不就低 ，因为我们在价格鉴证时有些不可预见费用不能确定和计取 ，适当的就高原则算是对此的一种补偿 。一般设备的拆卸费率为安装调试费的5O％－60％ 。
6、在有合适案例的情况下对市场比较法的运用
如果接受委托价格鉴证的设备在市场上比较多见，其同类型的设备拆迁案例也存在，我们就可以根据可比案例来确定其拆迁补偿价值。但是，值得注意的是，在比较时，一定要剔除不合理的费用，根据双方的差异情况来客观公正的确定拆迁补偿价值。不过，市场比较法不能做为一种经常使用的方法，它受市场条件的限制，只能是成本法的一种验证或辅助方法。
四、 机器设备拆迁价格鉴证中应注意的几个问题
1、价格鉴证基准日似乎应为机器设备拆迁所在地的拆迁公告日。但由于在实际工作中，拆迁公告日往往与拆迁价格鉴证日不一致，在这期间价格鉴证标的物可能发生变化，具体的价格鉴证范 围是在被拆迁人、拆迁人与价格鉴证人员到达现场后才得以明确。因此，宜以三 方人员共 同进入现场的作业日做为价格鉴证基准日。
2、价格鉴证现场勘查，应尽量被拆迁方的相关负责人、拆迁方的项目负责人与价格鉴证人员同时在场时进行。价格鉴证现场勘查必须尽可能的细致周详，对于有些设备还应拍照或录象，并备份留存，现场记录应有三方共同的签字确认 。
3、对于委托价格鉴证的拆迁设备，尽可能的从被拆迁方获取真实资料。查阅设备的财务，明晓账面价值组成情况。对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程，应尽可能取得原设计图纸等书面资料，并应尽可能进行必要的勘探测试 。
4、弄清在建的设备工程、报废的但未处理设备、闲置设备等各种价格鉴证对象，关注机器设备的租赁、代管等各种现状 。
5、在价格鉴证工作中遇到专业性很强 、超过自己知识范围的设备的拆迁价格鉴证，就有必要请教或聘请相关专家或专业人事给予指导和帮助。遇到不易处理的具体问题，应尽可能与拆迁双方多交流和沟通。价格鉴证人员应 当让他们明白：机器设备拆迁 的价值价格鉴证报告只是价格鉴证人员在一定条件下的专业意见，由于受许多不确定因素与假设条件的限制 ，价格鉴证报告中的价格鉴证结果不是拆迁双方最后达成协议的唯一依据，拆迁价格鉴证报告仅能做为拆迁双方谈判的一个平台或一种参考。
6、机器设备拆迁时的价格鉴证价值受许多不确定因素与假设条件的限制，因此，价格鉴证人员应在机器设备拆迁价格鉴证报告中要进行专项说明。 比如，说明价格鉴证结果的价值内容、使用范围、正常考虑因素以及无法确定 因素等等。总之，我们认为在做机器设备拆迁补偿价值 的价格鉴证时 ，一定要遵循价格鉴证原则和价格鉴证程序 ，本着合法和合理的思想来客观公正的做好每一项业务，为拆迁双方营造公平公正的平台。
天台县价格认证中心
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